생애최초 대출 완전 정복 (대출 자격, 대출 한도, DSR, 디딤돌)

규제 지역 아파트를 살 때 집값의 70%까지 대출이 나온다는 생애최초 대출, 하지만 15억 미만 주택은 6억까지만 대출이 나옵니다. 저 역시 부모님과 같은 집에 살고 있어서 막연히 '나중에 알아보면 되겠지'라고 생각했는데, 청약홈에서 주택 소유 이력을 확인하고 나서야 세대 분리를 서둘러야겠다는 현실적인 위기감이 들었습니다.

생애최초 대출 자격, 세대 구성원 전체를 본다

생애최초 대출은 등본상 세대 구성원 모두가 과거에 주택을 소유한 사실이 없어야 받을 수 있습니다. 여기서 세대 구성원이란 주민등록등본에 함께 기재된 가족 전체를 의미합니다. 부모님과 함께 거주 중이라면 부모님이 현재 무주택자라 해도 과거 주택 소유 이력이 있으면 생애최초 대출을 받을 수 없습니다.

실제로 상담 사례를 보면 계약을 다 해놓고 잔금일 직전에 대출이 막히는 경우가 종종 발생합니다. 본인은 한 번도 집을 산 적이 없다고 생각했는데, 어릴 적 부모님이 재테크 목적으로 자녀 명의를 활용했거나 조부모로부터 공유 지분을 증여받았다가 매도한 이력이 있는 경우입니다.

청약홈에 로그인해서 '청약 자격 확인, 주택 소유 확인' 메뉴로 들어가면 부동산 거래 내역이 모두 조회됩니다. 저도 직접 확인해 봤는데, 매수와 매도 기록이 한눈에 나와서 생각보다 명확하게 확인할 수 있었습니다. 부모님께 구두로 확인하는 것도 중요하지만, 이렇게 객관적인 자료로 한 번 더 점검하는 게 안전합니다.

세대 분리는 단기 월세라도 구해서 독립된 세대주가 되면 됩니다. 보증금 500만 원에 월세 30만 원짜리 원룸이라도 괜찮습니다. 집을 계약하기 전에 미리 세대 분리를 완료하고, 생애최초 대출을 실행한 뒤 혼인 신고를 하는 순서로 진행하면 불이익 없이 대출 혜택을 받을 수 있습니다.

 

LTV 70%와 대출 한도 6억의 함정

LTV는 Loan To Value의 약자로, 주택 담보 인정 비율을 의미합니다. 쉽게 말해 집값 대비 대출을 얼마까지 해주는지 나타내는 비율입니다. 일반 주택담보대출은 규제 지역 기준 LTV 40%인데, 생애최초 대출은 70%까지 적용됩니다.

하지만 여기에 함정이 있습니다. 2023년 10.15 부동산 대책으로 15억 미만 주택은 집값의 70%가 아니라 최대 6억까지만 대출이 나옵니다. 예를 들어 9억짜리 아파트를 산다면 원래 6억 3천만 원(9억의 70%)을 기대했겠지만, 실제로는 6억까지만 대출이 가능합니다. 그러면 필요한 종잣돈은 2억 7천이 아니라 3억으로 늘어납니다.

대출 6억을 최대로 받으려면 집값이 8억 5천만 원 정도여야 합니다(6억 ÷ 0.7 = 약 8.57억). 서울 미아타운, 경기도 평촌, 광명 같은 입지에서 이 가격대 매물을 찾아볼 수 있습니다. 저도 최근 평촌 쪽 매물을 몇 군데 살펴봤는데, 구축 아파트지만 교통과 학군이 받쳐주는 곳들이 아직 남아 있었습니다.

시중은행 생애최초 대출은 주택 가격 제한이 없습니다. 20억짜리 아파트를 살 때도 생애최초 대출을 쓸 수는 있지만, 6.27 대책 때문에 4억까지만 대출이 나옵니다. 소득 제한도 없어서 고소득자도 이용 가능하지만, 금리 혜택은 거의 없다고 보시면 됩니다.

 

DSR 규제와 연봉 9천만 원의 현실

DSR은 Debt Service Ratio의 약자로, 총부채원리금상환비율을 뜻합니다. 쉽게 말해 1년 소득 대비 모든 대출의 원리금 상환액 비율입니다. 현재 DSR 40% 규제가 적용되므로, 연간 소득의 40%를 초과하는 대출 원리금은 받을 수 없습니다.

대출 6억을 꽉 채워 받으려면 세전 연봉 약 9천만 원이 필요합니다. 대출 1억당 월 원리금이 약 50만 원이므로, 6억이면 월 300만 원을 갚아야 합니다. 30년 만기 기준으로 계산하면 연간 3,600만 원이 원리금으로 나가는데, DSR 40%를 맞추려면 연간 소득이 9천만 원은 되어야 하는 겁니다.(출처 : 금융감독원)

솔직히 이 수치를 처음 봤을 때 '연봉 9천이라니, 나랑은 먼 이야기네'라고 생각했습니다. 하지만 신혼부부라면 배우자와 합산 소득으로 계산할 수 있습니다. 각자 연봉 4,500만 원씩만 되어도 6억 대출이 가능하다는 뜻입니다. 대기업 다니는 친구들 이야기를 들어보니 실제로 혼자서 6억 대출받아 집 사는 사례가 적지 않다고 합니다.

작년까지는 나이에 따라 30년, 40년, 50년 만기가 가능했는데 현재는 6.27 대책으로 30년 만기만 선택할 수 있습니다. 만기가 짧아진 만큼 월 상환 부담은 커졌지만, 그래도 전세 대란 속에서 내 집을 마련할 수 있는 마지막 기회라는 점에서 의미가 큽니다.

 

디딤돌, 보금자리론과의 차이 신중하게 선택해야

디딤돌 대출과 보금자리론은 소득이 낮은 계층을 위한 정책 대출로, 시중 은행 대출보다 금리가 낮습니다. 하지만 주택 가격에 제한이 있어서 디딤돌 대출은 5억 이하, 보금자리론은 6억 이하 아파트만 매수할 수 있습니다.

금리가 싸다는 이유로 무조건 기금 대출을 선택하면 나중에 후회할 수 있습니다. 서울에서 5억 이하 아파트를 찾으면 입지나 시설이 상대적으로 떨어지는 경우가 많습니다. 제 소득으로 8억대 아파트를 살 수 있는데 금리 때문에 5억대로 낮춰서 산다면, 마치 서울대 갈 성적인데 장학금 때문에 중앙대에 가는 것과 비슷합니다.

대출은 이자라는 비용으로 시간을 사는 행위입니다. 지금은 대출 받기 어렵고 원화 가치는 떨어지는 시기입니다. 소득이 허락한다면 기금 대출을 포기하고 최대한 많은 대출을 받아 입지 좋은 곳에 집을 사는 게 장기적으로 유리합니다. 인플레이션이 진행되면서 대출 부담은 점점 줄어들고, 좋은 입지의 아파트 가치는 올라가기 때문입니다.

다만 광역시 등 지방에 거주해야 하는 상황이거나, 당장 6억 이상 아파트를 살 필요가 없다면 기금 대출을 선택하는 게 합리적입니다. 저 역시 처음엔 금리만 보고 디딤돌 대출을 알아봤는데, 제가 원하는 지역의 아파트가 가격대를 넘어서 결국 일반 생애최초 대출로 방향을 틀었습니다.

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정리하면, 생애최초 대출은 2030세대에게 주어진 마지막 기회입니다. 청약홈에서 주택 소유 이력을 먼저 확인하고, 필요하다면 세대 분리를 서둘러야 합니다. LTV 70%라는 혜택이 있지만 6억 한도라는 제약도 있으니, 본인의 소득과 종잣돈을 정확히 계산해서 매수 가능한 가격대를 먼저 파악하는 게 중요합니다. 저 역시 엑셀 창을 켜고 DSR 계산을 반복하면서 현실적인 목표 금액을 잡았고, 지금은 평촌과 미아 쪽 매물을 꾸준히 발품 팔며 비교 중입니다. 정부 정책은 언제든 바뀔 수 있으니, 대출은 해줄 때 받는다는 원칙을 잊지 마시기 바랍니다.

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참고: https://www.youtube.com/watch?v=2AGlaZDH6PM